Být (tak trochu) rentiérem. Kolik vyděláte pronajímáním bytů? Modelové příklady

Komu by se nelíbilo být (aspoň trochu) rentiérem, respektive dosáhnout určité finanční svobody. Mít pravidelný měsíční příjem, který vám pokryje běžné výdaje, a vy byste nemuseli ten daný měsíc kvůli tomuto "zisku" nic udělat, ideálně byste mohli cestovat, zahradničit nebo třeba i pracovat, chodit do zaměstnání, které vás baví, ale není moc finančně ohodnocené. A v naprostém klidu, protože byste věděli, že máte i jiný přísun peněz, který neukrojí z vašeho času víc, než jste ochotni obětovat. Většina z nás má určitý "pasivní příjem". Jsou jím třeba úroky na bankovních účtech. Jenže je fakt, že takové "příjmy" nás určitě neuživí, jsou v podstatě minimální. Existují ale jiné cesty, jak získat finanční svobodu. Můžete investovat do akcií, fondů, zlata, pronajímat nemovitosti, mít vlastní online projekty. Každá forma zhodnocování peněz má své výhody, a samozřejmě rizika. My jsme se dnes zaměřili na příjem z pronajímání nemovitostí.

Vyplatí se pronajímat malé byty

Pokud máte volný byt (třeba po babičce a nechcete ho prodat, protože ho držíte pro děti), rozhodně neváhejte a pronajímejte. Měsíčně získáte tisíce korun navíc "bez práce" (dle lokality a velikosti bytu). Ne každý má ale to štěstí a vlastní vhodnou volnou nemovitost k pronájmu. Pokud patříte mezi tuto většinu, ale uvažujete o koupi bytu, který byste pronajímali, propočítali jsme pravděpodobné měsíční výdělky, ale i příjmy v dlouhodobém horizontu. Pronajímat se podle realitních makléřů vždy vyplatí malé startovací byty. Pro vaši představu, třeba v Praze je prý běžný čistý výnos ve výši 3,3 procenta (z jeho pořizovací ceny) z pronájmu velkého bytu za 4,5 milionu. Naproti tomu výnos z pronájmu malých bytů činí v průměru až 5,2 procenta. A mimo Prahu jsou výnosy běžně sedm až osm procent v bohatších regionech, v sociálně slabých lokalitách dvanáct procent a výše.

Ukázkový byt

Toto téma je hodně obsáhlé, lze kalkulovat s řadou vstupních dat a dalších okolností, připravili jsme proto modelové příklady, které by vám měly výhodnost či nevýhodnost takového kroku pro vás přiblížit. Počítejme s tímto ukázkovým bytem: Například malý byt 1+kk v širším centru Prahy lze pořídit za 1,5 milionu korun a pronajmout za 6 500 korun čistého nájemného (po odpočtu fondu oprav, pojištění, daně z nemovitosti). Ukažme si, kolik můžete měsíčně vydělat z pronájmu, pokud máte vlastní bydlení (platíte jen běžné poplatky spojené s bydlením, jako jsou například energie), nebo pokud bydlíte v nájmu (či splácíte hypotéku).

Vyzkoušejte: SROVNÁNÍ NABÍDEK HYPOTÉK na českém trhu

Modelový příklad č. 1 – Bydlíte v nájmu či splácíte hypotéku

Máte úspory: Představte si situaci, kdy bydlíte s rodinou v nájmu nebo splácíte hypotéku. Měsíčně platíte 12 500 korun. Pokud koupíte jeden investiční byt 1+kk v Praze, příjem z něj vám váš nájem sice nepokryje, ale sníží měsíční výdaje na váš nájem (splátku) o polovinu. Rozhodnete-li se koupit tři investiční byty, celkem za 4 500 000 korun, pak na nich každý měsíc vyděláte 19 500 korun (3 x 6 500 korun), z toho pokryjete svůj vlastní nájem (splátku) a zbyde vám měsíčně 7 tisíc korun. Za rok můžete mít "pasivní příjem" 84 000 korun, za 30 let se vyšplhá na 2,5 milionu korun.

Nemáte úspory: Pokud nemáte své vlastní zdroje, a chtěli byste si vzít na byty hypotéku (pro tento výpočet uvažujme o hypotéce na dobu 30 let s dlouhodobou průměrnou sazbou 3,62 procenta, což je průměrná výše úrokové sazby za posledních 6 let, dnes je situace mnohem lepší, za pár let však může být sazba naopak zásadně vyšší), vyděláte na nájmu ze tří bytů každý měsíc 19 500 korun, musíte ale zaplatit bance hypotéku ve výši 18 500 korun, která se skládá z úroků ve výši 7 200 korun a splátky jistiny 11 300 korun. Zbyde vám tedy 1 000 korun, který použijete na zaplacení části nájmu či splátky za byt, ve kterém bydlíte a doplatit musíte ještě 11 500 korun. Měsíčně vás tedy bydlení vyjde na 11 500 korun (místo 12 500 korun) + poplatky + energie.

Pokud byste koupili jeden investiční byt na hypotéku, příjem z nájmu a splátka hypotéky se v podstatě anulují, budou zhruba stejné, možná získáte pár stovek k dobru na snížení nájmu za byt, ve kterém bydlíte vy. Z krátkodobého hlediska se vám tato forma investice (na hypotéku) vrátí pouze tak, že vám příjem z investičního bytu může mírně snížit měsíční poplatky za vlastní bydlení. Pokud nemáte problém znovu se zadlužit, i to pro vás může být motivace. V podstatě také něco málo můžete ušetřit... Zajímavý měsíční příjem navíc ale z této konkrétní modelové situace neplyne.

Podobné články

Modelový příklad č. 2 – Bydlíte ve vlastním

Máte úspory: Počítejme opět s nákupem tří bytů na výhodném místě. Vydělávat slušně můžete, pokud máte už teď kde bydlet a máte i peníze na nákup investičních bytů. Z jednoho investičního bytu tedy můžete získat 6 500 korun každý měsíc, za tři byty pak už můžete získat asi 20 tisíc korun měsíčně navíc. Za 30 let můžete vydělat přes 7 milionů korun.

Nemáte úspory: Nemáte-li ale velké úspory a na nákup investičních bytů byste si museli vzít hypotéku, pak pokud bydlíte ve vlastním (neplatíte nájem ani splátku hypotéky na svůj byt), zbyde vám po nákupu tří malých bytů a jejich úspěšném pronajímání měsíčně tisícovka k dobru. Za rok to je 12 tisíc a za 30 let 360 tisíc korun.

Zajímavý "pasivní příjem" i s hypotékou? Jedině, když "nakoupíte ve velkém"

I při pořizování investičních bytů na hypotéku lze mluvit o vidině zajímavějšího měsíčního "pasivního příjmu". Není to ale rozhodně způsob investování pro každého, spíš naopak. Slušně vydělávat můžete tehdy, pokud byste se chtěli této formě investování skutečně hodně věnovat a nakoupili si například desítky bytů na pronájem. Pak byste (i po zaplacení svého bydlení) mohli mít o desítky tisíc korun měsíčně navíc. Konkrétně, pokud bydlíte ve vlastním, potřebovali byste (v návaznosti na náš modelový pražský byt) nakoupit asi 60 bytů na dobrých místech, abyste měli měsíční "pasivní příjem" 20 tisíc korun. Pokud vy sami bydlíte v nájmu (či splácíte hypotéku), museli byste nakoupit cca 92 investičních bytů, aby vám to pokrylo výdaje na váš nájem a navíc získali 20 tisíc korun jako "pasivní příjem". Pokud by vám stačil příjem, který by vám měl zaplatit vaše pronajaté bydlení, potřebujete koupit 35 bytů na hypotéku. Otázka, jestli by opravdu bylo reálné pořídit na dluh tolik bytů, jak by se k tomu postavily banky... Nicméně, podle realitních makléřů jsou prý banky k tomuto druhu podnikání s jejich majetkem vesměs benevolentní. Jsou prý i takoví investoři, kteří vlastní po republice desítky bytů a příjem z nájmu jim i po zaplacení splátek vydělá víc, než je průměrná mzda...

Výhody a nevýhody investování do nemovitostí

Investování do nemovitostí na pronájem má své výhody i nevýhody. Mezi výhody patří rozhodně ten fakt, že můžete mít větší či menší "pasivní příjem" či úsporu ze svých aktuálních plateb. A po splacení případného úvěru bude nemovitost vaše, můžete ji i nadále pronajímat nebo prodat a opět generovat příjem. Investování do nemovitosti je určitou formou ochrany finančního majetku před inflací.

Je nutné ale počítat i s nevýhodami: Dobrá lokalita se může časem zhoršit, kvalitní byt může znehodnotit neschopné společenství vlastníků, problémy mohou nastat s nájemníky. To vše se může negativně promítnout do výše nájmu, který jste schopni z bytů získat. A v případě pořízení bytu na hypotéku přicházejí další nevýhody, jako je nejistý vývoj úrokových sazeb z dlouhodobého hlediska a problémy se splácením úvěrů, pokud nastanou komplikace s nájemníky...

A navíc: Úspěšné pronajímání nemovitostí má svá pravidla. Počínaje tím, jaké nemovitosti na pronájem kupovat, v kterých lokalitách, jak je na pronájem připravit, jak hledat vhodného nájemníka, a konče právními aspekty nájemního vztahu, péče o nájemce nebo pojištění nemovitosti a zdanění pronájmu. Takže lze říci, že z ekonomického hlediska je vidina pravidelného příjmu z pronájmu nemovitostí (či generování úspor) více či méně reálná, o to víc z dlouhodobého hlediska. Nicméně je třeba této investici věnovat určitý čas a energii. A podstoupit riziko. Ostatně jako u každého typu investování...

Pokud chcete žádat o hypotéku, všechny zásadní informace najdete na jednom místě. SPECIÁL o hypotékách

• Jak velké úspory musíte mít, abyste dosáhli na hypotéku?
• Jak najít nejvýhodnější hypotéku?
• Srovnání nabídek
• Online hraný seriál ze života o hledání bydlení

Co všechno nás čeká v roce 2016 ve finanční oblasti? Co zdraží, co zlevní a jaké nové zákonné povinnosti začnou platit? To zjistíte v našem SPECIÁLU:

Prima Rádce je také na Facebooku. Najdete nás zde.